• Миорский районный исполнительный комитетМиорский районный исполнительный комитет
  • МиорыМиоры
  • Православный храм в г. МиорыПравославный храм в г. Миоры
  • НабережнаяНабережная
  • Комплекс – районный Дом культуры и  детская школаКомплекс – районный Дом культуры и детская школа
  • Физкультурно-оздоровительный комплексФизкультурно-оздоровительный комплекс
Главная -  Приемная райисполкома -  Актуально: вопрос-ответ

Вопрос: Какие нюансы следует учесть при покупке земельного участка с жилым домом, в части соответствия документов на землю и границе земельного участка на местности?

20.10.2016

Вопрос: Какие нюансы следует учесть при покупке земельного участка с жилым домом, в части соответствия документов на землю и границе земельного участка на местности?

Ответ: В нашей повседневной жизни мы совершаем множество самых разных покупок. И каждый человек знает, что он хочет приобрести. Мы изучаем свойства, параметры товаров, вкусовые качества, визуально осматриваем покупку и, если всё устраивает, наконец-то покупаем. А бывают спонтанные покупки, удачные и не очень, их потом можно подарить или отдать родственникам, или спрятать подальше с глаз долой.

Как же быть, в случае заключения сделки (покупка, мена, аренда, дарение, наследство и др.), со специфическим видом товара – земельным участком, представляющим собой, как отдельный объект сделки, так и объект, входящий в состав капитального строения (здания, сооружения)? Однако, при заключении сделок с видом товара – земельный участок, приобретатель, покупатель не уделяет должного внимания проверке его качества, что может привести к негативным последствиям. Причиной тому является незнание потребителем характеристик земельного участка, определяющих его качество.

А это, в первую очередь, кроме площади, конфигурации и размеров, соответствие юридической границы земельного участка (определенной инструментально на местности и внесенной в Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по координатам, взятым из землеустроительного дела) его фактической границе. То есть той, которую приобретатель увидел на местности, как результат активной деятельности землепользователя.

Часто мы, специалисты землеустроительной службы, сталкиваемся со следующими случаями.

Земельный участок предоставлен для строительства и обслуживания жилого дома в 1998 году. При установлении границ на местности гражданин присутствовал, о чем свидетельствует подпись в акте об ознакомлении заинтересованных сторон с установленной (восстановленной) границей на местности. В течение времени пользования участком гражданин ограждает свой участок, возводит на нем дом и хозяйственные постройки. А в 2014 году решает установить новое ограждение. И вот… в землеустроительную службу бежит активный сосед с претензией: «Новое ограждение установлено не по границе! Я рулеткой все перемерил! Сосед захватил 20 см моего участка!»

Или же случай, когда гражданин купил дом, документы на земельный участок оформлялись продавцом. Гражданин спокойно делает ремонт в доме, осуществляет реконструкцию или строительство хозяйственных построек, и лет через пять решает узаконить все изменения…

А бывает, что покупая дом, граждане вообще не интересуются как «выглядит» на местности земельный участок, где проходит граница со смежными землепользователями, какая конфигурация земельного участка.

И оказывается:

что при установлении нового ограждения гражданин не учитывает, что граница земельного участка - это условная линия на поверхности земли и проходящая по этой линии условная вертикальная плоскость, отделяющие земельный участок от других земель, земельных участков;
что одна из хозяйственных построек оказывается на земельном участке соседа буквально «разрезая» строение;
что граница земельного участка проходит вблизи жилого дома, некоторым образом затрудняя его обслуживание.

Не имея злого умысла, гражданин становится «заложником» ситуации и по своему незнанию оказывается нарушителем прав и законных интересов землепользователей смежных земельных участков. А расплата за это велика. Так, части возведенных гражданином жилого дома и других капитальных строений, расположенные на земельном участке соседа, подлежат сносу.

Справочно: в соответствии пунктом 3 статьи 223 Гражданского кодекса при самовольном строительстве на самовольно занятом земельном участке местным исполнительным и распорядительным органом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. Таким образом, самовольная постройка на самовольно занятом земельном участке «узакониванию» не подлежит.

Последствия приобретения земельного участка ненадлежащего качества могут быть и менее затратными, но не менее значительными. Сносу может подлежать возведенный забор и многолетние насаждения (деревья, кустарники и другое), которые создают смежному землепользователю препятствие в использовании своего земельного участка. И это далеко не весь перечень нарушений, влекущих земельные споры, бесконечные обращения граждан и судебные разбирательства.

Решать проблемы иногда удается и «малой кровью», но для этого необходимо обоюдное согласие всех заинтересованных землепользователей, которое, как правило, отсутствует. Практика показывает, что землепользователи не уступают и до последнего отстаивают каждый кусочек своего земельного участка, начиная с 5 см и выше. В случае согласия необходимо изменить юридические границы смежных земельных участков исходя из фактически сложившейся ситуации на местности, что повлечет определенные затраты на выполнение землеустроительных работ и осуществление государственной регистрации изменения земельных участков.

Но это только возможные пути решения уже существующей проблемы, связанной с приобретением земельного участка ненадлежащего качества. Целью же настоящей статьи является предотвращение возникновения и исключения подобных случаев.

Какие предпринять действия для того, чтобы избежать приобретения товара ненадлежащего качества?

При совершении сделки, предметом которой является земельный участок либо капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на нем, необходима проверка качества, как специфического вида товара, которая заключается в проверке совпадения и соответствия фактической границы земельного участка его юридическим границам и, в случае отклонения, приведении ее в соответствие. С учетом специфики товара самостоятельная проверка землепользователем, и даже специалистами землеустроительной службы, невозможна, так как землепользователь не обладает определенными профессиональными познаниями в данной области и не владеет необходимым дорогостоящим геодезическим оборудованием.

Для этого созданы соответствующие государственные структуры. На территории нашего района землеустроительные работы выполняет дочернее унитарное предприятие «Проектный институт Витебскгипрозем» республиканского унитарного предприятия «Проектный институт Белгипрозем» (210001, г. Витебск, ул. Правды 32, код АМТС: 80212 (+375212); тел. 47 40 37, факс 47 45 54). Об этом следует задуматься еще до приобретения земельного участка, жилого дома и других капитальных строений (зданий, сооружений).

Справочно: восстановление фиксированной границы земельного участка – землеустроительные работы по проверке качества земельного участка, которые заключаются в отыскании на местности положения точек поворота ранее установленной геодезическим способом фиксированной границы земельного участка и закреплении, при необходимости, соответствующих точек новыми межевыми знаками взамен утраченных (п. 6.1 Технического кодекса установившейся практики 289-2015 (33520) «Установление и восстановление границ земельных участков. Порядок проведения»). Данные работы выполняются с выездом на местность и в присутствии заинтересованных сторон.

Подводя итог, хочется отметить, что при проведении работ по восстановлении границ при приобретении земельного участка:

экономятся денежные средства и время;
сохраняются доброжелательные отношения между соседями;
происходит разгрузка судебных органов и досудебных инстанций в части количества находящихся в их производстве земельных споров;
разгрузка государственных органов и организаций в части количества находящихся у них на рассмотрении обращений граждан и юридических лиц по земельным вопросам.

Что касается экономии денежных средств.

Компетенция землеустроительной службы распространяется на правонарушения, ответственность за которые предусмотрена: статьями 15.6, 15.10, статьями 15.12–15.15, 15.61, статьями 23.41, 23.42, ч.1 23.77 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях и на административные правонарушения против порядка управления.

* статья 23.41. Самовольное занятие земельного участка

- влечет наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от 20 до 100, на юридическое лицо – от 50 до 300 базовых величин;

В соответствии со статьёй 223 Гражданского кодекса самовольное строительство — это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путём строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения). Гражданский кодекс разделяет самовольное строительство на строительство на предоставленном земельном участке и на самовольно занятом земельном участке.

Справочно: Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

В соответствии пунктом 3 статьи 223 Гражданского кодекса при самовольном строительстве на самовольно занятом земельном участке местным исполнительным и распорядительным органом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. Таким образом, самовольная постройка на самовольно занятом земельном участке «узакониванию» не подлежит.

В соответствии со статьёй 72 Кодекса Республики Беларусь о Земле самовольным занятием земельного участка является является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев использования по целевому назначению гражданами земельных участков, предоставленных им до 1 января 1999 года, сведения о которых внесены в земельно-кадастровую документацию.

* статья 15.10. Нарушение порядка использования земли и требований по ее охране:

- неиспользование земельного участка в течение срока, установленного законодательными актами, влечет наложение штрафа в размере до 10 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – до 25, на юридическое лицо – до 100 базовых величин,

- нарушение порядка снятия, использования и сохранения плодородного слоя почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель, либо нарушение порядка консервации деградированных сельскохозяйственных земель, либо невыполнение обязательных мероприятий по защите земельного участка от водной, ветровой эрозии или других процессов разрушения, либо невыполнение иных требований по охране земель влекут наложение штрафа в размере до 20 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – до 100, на юридическое лицо – до 300 базовых величин,

- нецелевое использование предоставленного земельного участка влечет наложение штрафа от 2 до 10 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от 5 до 25, на юридическое лицо – от 20 до 100 базовых величин;

* статья 23.41. Самовольное занятие земельного участка

- влечет наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от 20 до 100, на юридическое лицо – от 50 до 300 базовых величин;

* статья 23.42. Нарушение сроков возврата временно занимаемых земель

- влечет наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин, на индивидуального предпринимателя – от 10 до 50, на юридическое лицо – до 200 базовых величин;

* статья 23.1. Неисполнение выраженного в установленной законодательством форме требования, предписания либо представления должностным лицом, индивидуальным предпринимателем либо иным физическим лицом

- влечет предупреждение или наложение штрафа в размере до 20 базовых величин.

В соответствии со статьёй 223 Гражданского кодекса самовольное строительство — это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путём строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения). Гражданский кодекс разделяет самовольное строительство на строительство на предоставленном земельном участке и на самовольно занятом земельном участке.

Справочно: Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

В соответствии пунктом 3 статьи 223 Гражданского кодекса при самовольном строительстве на самовольно занятом земельном участке местным исполнительным и распорядительным органом принимается решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние. Таким образом, самовольная постройка на самовольно занятом земельном участке «узакониванию» не подлежит.

В соответствии со статьёй 72 Кодекса Республики Беларусь о Земле самовольным занятием земельного участка является использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев использования по целевому назначению гражданами земельных участков, предоставленных им до 1 января 1999 года, сведения о которых внесены в земельно-кадастровую документацию.

За самовольное строительство статьёй 21.12 Особенной части Кодекса об административных правонарушениях для граждан предусмотрена ответственность в виде штрафа от 20 до 50 базовых величин. За хозяйственные постройки, возведённые на самовольно занятом земельном участке, также предусмотрена ответственность статьёй 23.41 Особенной части Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин.

Кроме того, при осуществлении самовольного строительства могут быть нарушены другие нормы законодательства, как, например, размещение постройки в охранной зоне объектов, что также может повлечь административную ответственность.

За повторное в течение года самовольное занятие земельного участка предусмотрена уголовная ответственность.

Статья 223 Гражданского кодекса также предусматривает возможность принятия (узаконивания) самовольных построек в эксплуатацию в случаях, если такое строительство осуществлено:

на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очерёдности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;
без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость её подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Порядок принятия самовольной постройки в эксплуатацию регулируется постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22 декабря 2007 г. №1802 «Об утверждении положения о порядке принятия решений по самовольным постройкам и внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 20 февраля 2007 г. №223″.

Одним из необходимых условий принятия самовольной постройки в эксплуатацию или получения разрешения на продолжение строительства такой постройки является документ, подтверждающий право пользования (владения) земельным участком на котором расположены самовольно возведённые постройки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 223 Гражданского кодекса признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и её государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

Гражданам при оформлении правоудостоверяющих документов на земельные участки, предоставляемые в связи с принятием в отношении самовольной постройки решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и её государственной регистрации в установленном порядке), как правило, земельные участки предоставляются с условием взимания их кадастровой стоимости.

Административное правонарушение – это противоправное виновное, а также характеризующееся иными признаками, предусмотренными КоАП, деяние (действие или бездействие), за которое установлена административная ответственность. Деяние как признак административного правонарушения может быть выражено в активной либо пассивной форме. Действие – это активное невыполнение обязанности, законного требования (например, ст. 23.41 «Самовольное занятие земельного участка»). Бездействие – это пассивное невыполнение обязанности (ст. 23.77 «Невыполнение обязанности по обращению за государственной регистрацией прав на земельный участок и жилой дом»).

Противоправность означает, что деяние запрещено статьями КоАП (конкретные виды правонарушений содержатся в Особенной части КоАП и сгруппированы по главам по родовому объекту, который отражен в названии самих глав).

Признак виновности указывает на то, что действие должно быть совершено умышленно или по неосторожности. Разграничение умышленной формы вины и неосторожной имеет важное практическое значение, так как в отдельных случаях КоАП относит к административным правонарушениям только умышленные деяния (ст. 9.1 «Умышленное причинение телесного повреждения, ст. 9.11 «Умышленные уничтожение или повреждение печатных материалов, относящихся к выборам, референдуму» и др.). Особенности квалификации форм вины физических лиц содержатся в ст. 3.1– 3.4 КоАП.

Деяние может быть оконченным административным правонарушением, а также может быть совершено в виде покушения на административное правонарушение.

По общему правилу, правонарушение признается оконченным с момента совершения деяния. В том случае, если оно связано с наступлением последствий, указанных в конкретных статьях Особенной части КоАП, то оно признается оконченным с момента фактического наступления этих последствий.

Например, в ч. 1 ст. 15.47 КоАП в качестве административного правонарушения предусмотрено нарушение правил содержания собак, кошек и (или) хищных животных (Правила содержания домашних собак, кошек, а также отлова безнадзорных животных в населенных пунктах Республики Беларусь утверждены Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 4 июня 2001г. № 834). Выгул собаки на придворовой территории нарушает п. 5.2 Правил, а значит, рассматривается как административное правонарушение по ч.1 ст. 15.47.

Часть 2 ст. 15.47 КоАП предусматривает повышенную ответственность – больший штраф и административный арест в том случае, если деяние повлекло причинение вреда здоровью людей или имуществу. То есть если собака во время прогулки укусила прохожего, правонарушение можно считать оконченным по ч. 2 ст. 15.47, так как предусмотренные в статье последствия уже наступили.

Согласно ч. 1 ст. 2.3. КоАП покушением на административное правонарушение признается умышленное действие физического лица, непосредственно направленное на совершение административного правонарушения, если при этом оно не было доведено до конца по независящим от этого лица обстоятельствам

Ответственность за покушение на административное правонарушение наступает не всегда: она должна быть прямо предусмотрена в статье Особенной части КоАП (например, незаконное проникновение или покушение на незаконное проникновение на объекты, охраняемые организациями, осуществляющими охранную деятельность (ст. 23.14)).

Продолжительность совершаемого противоправного деяния во времени обусловила необходимость выделения в КоАП длящихся административных правонарушений. Практически этот вопрос важен для определения правильных сроков наложения административного взыскания.

Длящееся правонарушение выражается в длительном невыполнении обязанностей, возложенных на физическое или юридическое лицо актом законодательства под угрозой административного взыскания. Например, уклонение от медицинского обследования больного венерическим заболеванием либо лица, имевшего с ним половое сношение (ст. 16.2).

Такое правонарушение начинается со дня совершения деяния и заканчивается вследствие действий, свидетельствующих о прекращении административного правонарушения, или с наступлением событий, препятствующих дальнейшему совершению административного правонарушения.

Срок наложения административного взыскания за совершение длящегося административного правонарушения – не позднее двух месяцев со дня его обнаружения либо прекращения в случае, когда такое правонарушение было прекращено до его обнаружения. Иной срок установлен для административных правонарушений в области финансов, рынка ценных бумаг, банковской и предпринимательской деятельности, против порядка налогообложения и таможенного регулирования и др. (см. ст. 7.6 КоАП).

На практике нередки ситуации, когда одно лицо совершает два или более правонарушения. Согласно КоАП разновидностями множественности административных правонарушений являются повторность и совокупность.

Повторностью признается совершение двух или более административных правонарушений, предусмотренных одной и той же частью статьи либо статьей Особенной части КоАП, когда статья состоит из одной части. Исключением из данного правила является ситуация, когда за ранее совершенное административное правонарушение физическое лицо, его совершившее, или юридическое лицо были освобождены от административной ответственности по основаниям, предусмотренным КоАП, либо в связи с истечением срока, по окончании которого физическое или юридическое лицо считается не подвергавшимся административному взысканию.

Например, ч. 1 ст. 11.1 КоАП устанавливает ответственность за незаконное принятие иностранной валюты в качестве платежного средства, а ч. 2 ст. 11.1 – за те же действия, совершенное повторно в течение одного года после наложения административного взыскания. Если в первом случае санкция предусматривает штраф в размере от 10 до 50 базовых величин, то повторное совершение деяния влечет наложение штрафа в размере от 50 до 100 базовых величин.

Если лицо в течение одного года со дня окончания исполнения административного взыскания не совершит нового административного правонарушения, то оно будет считаться не подвергавшимся административному взысканию.

Совокупность административных правонарушений – это совершение двух или более административных правонарушений, предусмотренных различными частями статьи (статей) либо статьями Особенной части КоАП, когда статьи состоят из одной части, ни за одно из которых лицо не было привлечено к административной ответственности. Согласно ст. 7.4 КоАП при совершении двух или более административных правонарушений, образующих совокупность, основное и дополнительные административные взыскания налагаются за каждое совершенное административное правонарушение в отдельности.